聲請不動產假處分時，擔保金要準備多少？

一、前言

小美和小強因為房地產買賣糾紛鬧上法院。小美擔心小強在訴訟期間把房子賣掉，未來即使勝訴也拿不回房子，因此決定聲請假處分。律師提醒她：「你需要先準備擔保金，法院才會准你假處分哦！」這讓小美有點疑惑——什麼是擔保金？要多少？怎麼繳？

二、什麼是假處分？

• 假處分是為了暫時維持某種法律狀態，防止訴訟期間權利遭到侵害的一種法院裁定。
• 以不動產來說，通常是為了防止房子在訴訟期間被賣掉、設定抵押，或者變更登記。

三、假處分一定要繳擔保金嗎？

• 原則上是要的。依照《民事訴訟法》規定，法院裁定假處分時，可以命聲請人繳納擔保金。

民事訴訟法第526條第2項：「前項釋明如有不足，而債權人陳明願供擔保或法院認為適當者，法院得定相當之擔保，命供擔保後為假扣押。」
民事訴訟法第533條：「關於假扣押之規定，於假處分準用之。但因第五百三十五條及第五百三十六條之規定而不同者，不在此限。」

四、擔保金金額怎麼算？

• 一般來說法院會考量本件假處分之目的，在於禁止對造於本案判決確定前，對系爭房地為讓與、設定抵押或其他一切處分行為。至於擔保金所擔保之範圍，應以對造因未能自由處分系爭不動產，而可能遭受之損害為限。此種損害，若無其他特殊情形，通常得以系爭土地及建物價值，於本案訴訟審理期間，依法定遲延利息（即年利率5%）計算作為依據。
• 具體來說，會依據「各級法院辦案期限實施要點」第2條之規定，民事通案程序第一審案件審理期限為2年，第二審案件審理期限為2年6個月，故本件自提起訴訟至二審終結，審理期間可合理預估為4年6個月（即54個月）。
• 舉例來說：
  土地（公告現值）為新台幣30萬元；建物（參考房屋稅單）價值為新台幣50萬元，合計價值為新台幣80萬元
  本案訴訟預估從第一審起訴到第二審終結，約需4年6個月（即54個月）。依民法規定之法定遲延利率年5%計算，擔保金推估如下：

計算公式
擔保金=土地與建物合計價值×年利率5%×(5412)擔保金=土地與建物合計價值×年利率5%×(1254​)

帶入數字
擔保金=800,000×5%×4.5擔保金=800,000×5%×4.5擔保金=800,000×0.05×4.5擔保金=800,000×0.05×4.5擔保金=180,000元擔保金=180,000元

五、結論

聲請不動產假處分時，法院通常會要求申請人繳交擔保金，主要是為了保障對方如果無法處分不動產，可能產生的損害。擔保金金額通常以土地、建物價值，加上預估訴訟期間（約4年半）內的年利率5%來計算。

像本例，土地30萬、建物50萬，合計80萬元，最後推算出的擔保金大約是18萬元左右。

簡單來說，假處分不是免費的保護措施，聲請前記得評估自己的資金能力，並諮詢專業律師，避免後續出現財務壓力或錯失保全時機。