收到地政局「未辦繼承登記」通知怎麼辦？列冊15年會被標售，先登記公同共有自救

阿娟的父親民國108年（2019年）過世，留下彰化田中一塊農地和一間老家。四個兄弟姊妹裡，大哥長年住在國外、很少回訊息，二哥覺得「反正地放著也不會跑掉」，繼承登記一直沒辦。今年9月，阿娟收到地政事務所寄來的「未辦繼承登記」通知書，上面寫著「列冊管理」「屆滿15年移請財政部國有財產署標售」。她嚇了一跳：爸爸留下的土地，真的會因為沒去登記就被政府拍賣嗎？大哥不配合，她一個人能辦嗎？

一、為什麼會收到這張通知？列冊15年後真的會被標售

土地法第73條之1第1項、第2項規定：

用白話來說，程序分四步。第一步，被繼承人過世滿一年還沒辦繼承登記，地政機關就會公告並寄書面通知，給繼承人三個月時間來辦。第二步，三個月內還是沒人聲請，土地或建物就進入「列冊管理」，期間15年。第三步，15年過了還沒人登記，地政機關把清冊移給財政部國有財產署公開標售；標售前要公告三個月，繼承人、合法使用人和其他共有人依序有優先購買權（同條第3項）。第四步，標售所得存入國庫專戶，繼承人可以依法定應繼分領取，但逾10年沒人申請，就歸國庫（同條第4項）。如果連續五次都標不出去，則直接登記為國有（同條第5項）。

這條規定最後一次修正是111年（2022年）6月22日，不是今年的新制，但中部兩個縣市今年公布的數字讓很多家庭第一次感受到它的存在。依自由時報115年8月18日報導，彰化縣地政處公布本年度逾期未辦繼承登記的不動產共3,286筆土地、113棟建物，以公告現值估算約32億元，自8月17日起列冊管理。台中市則依自由時報115年4月14日報導，今年公告的未辦繼承不動產共4,653筆不動產、594棟建物，涉及1,490位被繼承人，以115年公告土地現值計算約109.8億元，公告期間自4月1日至6月30日。

另一個數字也值得注意。台中市政府地政局115年10月13日公布，第3季（7至9月）繼承登記案件3,062件，由地政士送件的只有1,661件、占54.25％；相較之下買賣登記由地政士送件的比例高達97.43％。換句話說，將近一半的繼承登記是繼承人自己辦，一旦遇到繼承人不配合、遺產稅沒繳清、文件不齊，案件很容易卡住，最後變成列冊名單上的一筆。

二、逾期不只會被列冊，還有登記費倍數的罰鍰

土地法第73條第2項規定：

也就是說，繼承登記的法定期限是繼承開始（通常是被繼承人死亡日）起六個月，逾期每滿一個月可罰應納登記費額一倍，最高二十倍。登記費依同法第76條第1項，按申報地價或權利價值的千分之一計算。舉例來說，如果繼承土地的申報地價總額是300萬元，登記費是3,000元，逾期超過二十個月，罰鍰最高就是6萬元。金額雖然不算天價，但這是在遺產稅之外另外多出來的支出，而且拖得愈久，愈接近列冊與標售的時程。

要補充一點：第73條之1第1項但書規定「有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除」。例如繼承人為辦理遺產稅申報、或等待法院裁定而延誤的期間，實務上可以向地政事務所說明並檢附證明，請求扣除。

三、大哥不配合，阿娟一個人也能先辦「公同共有」登記

這是收到通知後最重要的一步。很多人以為繼承登記一定要全體繼承人到場簽名，其實不是。土地法第73條第1項規定：

搭配土地登記規則第120條第1項：

用白話來說，繼承人有好幾位時，依民法第1151條，在遺產分割之前，大家對全部遺產是「公同共有」的關係。只要其中一個人願意出面，就可以為全體繼承人申請「公同共有」的繼承登記，不需要其他人同意或簽名；登記完畢後，地政事務所會通知其他繼承人。這正是彰化與台中地政機關在新聞中都建議的自救方式，登記一旦完成，就不再是「未辦繼承登記」，列冊與標售的程序自然停止。

辦理前有兩個前置條件要先處理。第一是遺產稅。遺產及贈與稅法第8條第1項規定遺產稅未繳清前不得辦理移轉登記，但同法第41條之1給了一條路：繼承人有二人以上時，部分繼承人按自己的法定應繼分繳納部分遺產稅款後，就可以申請國稅局核發同意移轉證明書，辦理不動產的公同共有繼承登記；只是在全部稅款繳清前，這筆不動產不能再辦分割登記，也不能處分、變更或設定負擔。第二是文件。繼承系統表、全體繼承人的戶籍資料、被繼承人除戶謄本等，出面辦理的人要一併備齊，其他繼承人的資料可以向戶政機關申請。

不過要提醒的是，公同共有登記只是「止血」，不是「解決」。民法第828條第3項規定，公同共有物的處分及其他權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體同意。登記成公同共有之後，想賣地、想設定抵押、想把老家改建，仍然需要大哥點頭。而民法第759條也規定，因繼承取得不動產，要先完成登記，才能處分。所以公同共有登記是第一步，接下來還是要把共有關係真正分清楚。

四、公同共有之後怎麼走？協議分割，談不成就裁判分割

（一）全體談得成：簽遺產分割協議書，直接登記為分別共有或單獨所有

民法第1164條規定，繼承人得隨時請求分割遺產，除非法律另有規定或契約另有訂定。實務見解認為，遺產分割協議的性質是全體繼承人為終止遺產公同共有關係的債權契約，分割方法只要共同繼承人全體同意即可，而且事後要變更約定、或約定由部分繼承人取得原物並以金錢補償其他人，都是法律所允許的。白話說，四兄妹只要全部簽名，怎麼分都可以：農地歸一人、老家歸另一人、拿不到不動產的人用現金補差額，然後依土地登記規則第120條第1項後段申請分別共有或單獨所有的登記。

（二）談不成：先調處，或直接向法院請求分割遺產

協議不成，有兩條路。一是依土地法第34條之1第6項，向地政機關申請調處，不服調處結果的人要在接到通知後15天內向法院起訴，否則就依調處結果辦理。二是直接向法院提起分割遺產訴訟。依民法第830條第2項，公同共有物的分割準用共有物分割的規定，法院可以依第824條第2項命原物分配、金錢補償，或在原物分配顯有困難時變價分割。

法院怎麼判？最高法院112年度台上字第1901號判決講得很清楚：分割共有物以消滅共有關係為目的，法院裁判分割時，除了因使用目的不能分割（例如作為道路的部分）或部分共有人仍願意維持共有，否則「應將不動產分配於各共有人單獨所有」，公同共有物的分割也準用這個原則。該案原審把四筆房地按比例判給全體繼承人繼續共有，最高法院認為其中兩位繼承人已明確表示不願與另一位共有，原審未予審酌，判決被廢棄發回。對阿娟來說，這表示只要她在訴訟中清楚表明不願再與大哥共有、提出具體的分割方案，法院原則上會把土地切開，而不是維持現狀。

裁判分割的程序、裁判費與鑑價費用，可參考本站〈繼承土地共有難解決？法院土地分割程序與費用一覽〉（https://lawyerliao75.lawyer/articles/real-estate-land-partition-procedure-cost.html）；什麼情況法院會改判變價分割，見〈共有物分割訴訟：當繼承土地無法協調，法院「變價分割」拍賣流程全解析〉（https://lawyerliao75.lawyer/articles/real-estate-partition-sale-auction-process.html）；公同共有與分別共有的差別，見〈分別共有與公同共有：你真的搞懂「共有」了嗎？〉（https://lawyerliao75.lawyer/articles/real-estate-co-ownership-types.html）。

五、實務自保建議

回到阿娟的例子，收到通知後可以依序做四件事。

第一，先確認遺產稅狀態。到國稅局查詢父親的遺產稅是否已申報、核定與繳納；若還沒繳清，依遺產及贈與稅法第41條之1，阿娟可以先按自己的應繼分繳納部分稅款，取得同意移轉證明書。

第二，在公告期間內，由阿娟一人出面辦理全體繼承人的公同共有登記。即使公告三個月已經過了、土地已被列冊，第73條之1第2項的文字是「逾期仍未聲請登記者」才會移請標售，列冊期間內隨時都可以補辦登記；只是逾期的登記費罰鍰仍要繳，有不可歸責的事由就主動說明申請扣除。

第三，登記完成後，用書面（例如存證信函）通知大哥與其他兄妹，提出分割方案並約定協商期限，留下紀錄。

第四，協商無果就申請調處或起訴請求分割遺產。訴訟中要清楚主張自己願意取得哪一部分、是否願意以金錢補償，避免法院因為資料不足而維持共有或改判變價。繼承登記的文件、遺產稅的核算、分割方案的設計與訴訟策略彼此牽動，建議在送件或起訴前先諮詢執業律師。

常見問題

Q1：收到未辦繼承登記通知，三個月內辦不完會怎樣？

A：三個月內沒有人聲請登記，土地或建物會進入15年的列冊管理，但不是沒收。列冊期間內任何繼承人都可以隨時補辦登記，只是逾期的登記費罰鍰（每逾一個月一倍、最高二十倍）仍須繳納。

Q2：其他繼承人聯絡不上或不肯簽名，我一個人能辦繼承登記嗎？

A：可以。依土地法第73條第1項與土地登記規則第120條，任何一位繼承人都可以為全體繼承人申請「公同共有」登記，不需要其他人同意。但之後要分割、出售或設定抵押，仍須全體同意，談不成就要走調處或法院分割遺產。

Q3：土地已經列冊滿15年被標售了，繼承人還拿得回什麼？

A：標售所得會存入國庫專戶，繼承人可以依法定應繼分領取價款，期限是10年，逾期歸國庫。標售前地政機關會先公告三個月，繼承人、合法使用人和其他共有人依序有優先購買權，決標後30日內要表示優先購買，否則視為放棄。

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※ 本文僅就一般法律問題進行說明,不構成個案法律意見。

※ 法令時有更新,個案情形不同,建議於採取行動前諮詢執業律師。