土地借名登記後能否交易？你需要知道的法律風險

一、前言

小明因為一些人情世故，不想直接以自己名義購買農地，於是與好友小華達成借名登記的口頭協議，將農地登記在小華名下，但實際由小明支付購地款項並使用農地。若干年後，小華因財務困難，未經小明同意將該農地賣給第三人。小明得知後試圖主張土地買賣無效，並要求第三人返還土地，但第三人聲稱自己是善意購買，且已完成所有權移轉登記。

問題在於如有借名登記關係的情況下，出名人是否有權出售標的物？而實際權利人（借名人）又該如何保護自己的利益？

二、借名登記的情況下，名義人是否具備合法處分權？

（一）否定說（參照最高法院一○六年度第三次民事庭會議決議－丙說）

認為出名者違反借名登記契約的約定，將登記財產為物權處分者（如過戶等），對借名者而言，即屬無權處分，除相對人為善意之第三人，應受善意受讓或信賴登記之保護外，如受讓之相對人係惡意時，自當依民法第118條無權處分之規定而定其效力，以兼顧借名者之利益。

（二）肯定說－現行法律見解（參照最高法院一○六年度第三次民事庭會議決議－甲說）

動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。出名人既登記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分。

（三）小結

從上面最高法院的決議得知，借名登記契約這種約定只對借名人和名義人有效，對其他人（例如買家）是沒有約束力的。因為在法律上，名義人已經是登記在案的財產所有權人，所以如果名義人把財產賣給第三人並完成所有權移轉登記，那麼這筆交易就是有效的。

三、處分後救濟方式

借名登記契約本質上是借名人與出名人之間的債權契約。如果出名人違反契約約定（例如擅自出售財產），就構成違約。根據《民法》第227條，債務人因可歸責事由致債務不履行，應賠償因而生的損害。

四、結論

借名登記雖然在特定情境下可以解決實際問題，但同時也隱含許多法律風險，特別是在出名人對標的物的處分權上。由於出名人是法律上的登記所有權人，其擁有合法處分財產的權利，即使與借名人之間有借名登記的私下約定，仍無法約束第三人。因此，當出名人擅自出售標的物時，交易通常仍被認定有效。

雖然借名人可以基於契約向出名人請求損害賠償，但實際財產可能已經轉移，無法追回，導致借名人失去對標的物的控制與使用。這種情況下，即使獲得賠償，也可能無法完全彌補失去財產的損失，特別是標的物具有特殊用途或情感價值時。

📱 加入 LINE 好友:@lawyerliao75

☎️ 免費10分鐘電話法律諮詢專線:04-2375-8749

※ 本文僅就一般法律問題進行說明,不構成個案法律意見。

※ 法令時有更新,個案情形不同,建議於採取行動前諮詢執業律師。