買房最怕遇到凶宅？從法律角度看「凶宅認定」

一、前言故事：買房後才知道是凶宅？

小美好不容易存夠頭期款，買下人生第一間中古屋。入住後，鄰居卻在閒聊時提起：「那間以前有人自殺過耶。」
小美嚇得整晚睡不著，立刻去問房仲，但房仲只回：「那是好多年前的事，現在早就不算凶宅了。」 究竟「凶宅」的認定依據是什麼？

二、「凶宅」並非法律明文用語

首先要澄清的是，「凶宅」並不是任何法律條文中的正式名詞。

在民法、土地法或不動產相關法規裡，都沒有「凶宅」這三個字。 但在實務運作上，法院與主管機關已逐漸形成一致的認定標準。

常見是以內政部函釋對「凶宅」為定義

依據內政部97年7月24日內授中辦字第0970048190號函釋，

「凶宅」係指：

指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。

換句話說，只要是在屋內發生非自然死亡事件並陳屍於該屋，即屬凶宅。但若只是屋內被攻擊，最後陳屍於屋外，則不在「凶宅」範圍內。

三、契約中的揭露義務

為避免糾紛，內政部於「成屋買賣契約書範本」中，在附件一〈建物現況確認書〉第7項明定：賣方應就其建物（專有部分）是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情事，依「產權持有期間有無發生」及「產權持有前是否知情」兩欄勾選確認。

換言之，即使賣方並非事件發生當時的屋主，

只要「知道」房屋在過去曾發生非自然死亡事故，仍有揭露義務。 若隱瞞不報，除民事責任外，嚴重時甚至可能觸犯刑法詐欺罪。

四、法院拍賣中的揭露規定

在法院拍賣程序中，《強制執行法》第81條第2項（103年6月4日修正）特別明定：拍賣不動產經調查，如有海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事， 應於拍賣公告中載明。

五、結語：誠信揭露，交易無懼

凶宅的認定雖非法律條文所載，但已在行政函釋與法院實務中形成明確標準。只要於屋內專有部分發生非自然死亡事件，即屬凶宅， 賣方與房仲皆有誠實揭露之義務。

對買方而言，購屋是人生大事，除應確認產權登記、屋況安全外， 也別忘了瞭解該屋的「歷史背景」。 若遇爭議，應儘速諮詢律師，以保障自身權益。

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※ 本文僅就一般法律問題進行說明,不構成個案法律意見。

※ 法令時有更新,個案情形不同,建議於採取行動前諮詢執業律師。

結語聲明

• 本文章係根據當時法令規範所撰寫，讀者仍須自行確認法令是否有所變動。
• 本文章提出之法律內容僅供參考，實際個案應與律師諮詢討論。