房東不修繕房屋？談談租約中的房東修繕責任

一、前言故事

小芸在租屋網上找到一間看起來乾淨又划算的套房，簽約後才發現，冷氣根本不冷，浴室天花板還會滴水。她好聲好氣通知房東維修，對方卻回她一句：「這是你在住耶，要自己想辦法啊。」小芸氣得半死，明明才剛搬進來，這些問題根本不是她造成的，為什麼要她自己出錢修？所以房東有需要修繕房屋嗎？本文將介紹有關民法規定的修繕義務。

二、房東有修繕的法律義務

依據《民法》第429條規定：

「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。

出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。」

簡單說，原則上修繕是房東的責任，但如果雙方在契約中另有明確約定，仍可例外改由房客負擔。

例如：

• 屋頂漏水、牆壁壁癌 → 原則上由房東負責
• 水管年久失修 → 原則上由房東負責
• 冷氣機損壞 → 若契約有約定由房客維修，則從其約定

也就是說，只要雙方合意並白紙黑字寫入租約內容，某些修繕項目是可以改由房客負責的。

三、房東不修怎麼辦？

當房客通知後，房東卻始終不處理，法律並非讓房客坐以待斃。

依《民法》第430條：

「租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕；如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得：

1. 終止契約。
2. 自行修繕，請求房東償還費用，或於租金中扣除。

簡單說，房客可以在通知後的合理期限內，採取行動保障自身權益。

四、結論

《民法》雖然規定房東有修繕義務，但法律也允許房東與房客透過契約做出合理調整，某些項目確實可以「寫清楚」由房客負責。建議租賃雙方在簽約前詳閱租約內容，將修繕責任條列清楚、具體明確，並妥善保存溝通紀錄，這樣不僅能降低爭議，也能讓雙方安心履約。

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※ 本文僅就一般法律問題進行說明,不構成個案法律意見。

※ 法令時有更新,個案情形不同,建議於採取行動前諮詢執業律師。