想賣共有土地？小心「通知沒做對，官司惹上身」──解密《土地法》第34條之1通知規定

一、前言故事

張太太和哥哥、姊姊共同繼承了一塊土地，最近她打算賣出自己那一份。她找到買家，簽好契約，準備辦理過戶，到地政事務所卻發現竟然要切結有通知其他共有人？！

因為《土地法》第34條之1明文規定，出售共有土地持分，必須事先通知其他共有人。這項規定不只是禮貌，而是法律強制程序，未依法通知，可能就會無法登記。

二、什麼是《土地法》第34條之1的「優先承買權」？

所謂「優先承買權」，是指共有土地或建物中，若其中一人要處分自己那一份，其他共有人依法享有以相同條件優先購買的權利。

土地法第34-1條第4項：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」

三、通知方式有哪些？誰該通知誰？

根據《土地法》第34條之1第二項及《土地法第三十四條之一執行要點》第8點的規定，通知方式及對象必須依下列程序進行：

✅ 書面通知為原則

• 方式：應採「雙掛號」或「郵局存證信函」
• 對象：寄送給其他共有人本人
• 地址：原則寄送至其戶籍地址
• • 若明知其未居住於戶籍地，應寄送至實際住居所
  • 登記時，應於申請書中切結：「確係實際住居所，如有不實願負法律責任」

❗公告為例外（僅在不能通知的情況下）

依據執行要點第8點第4款，以下情形才可改以公告：

1. 戶籍地址查無，或郵件遭退件
2. 共有人遷出國外、喪失國籍
3. 共有人於台灣地區無戶籍，且通知無法送達

四、公告該怎麼做？

可採下列任一方式，並保留公告證明：

• 請村里長簽證後，公告於土地所在地之村、里辦公處
• 刊登於報紙

公告效力自「布告日起或最後登報日起20日後」發生。

五、通知內容該寫什麼？

不論是書面通知還是公告，內容都需包含以下資訊（依執行要點第8點第6款）：

• 土地或建物標示（如段、地號）
• 處分、變更或設定的方式
• 價金總額與每一筆的分配
• 償付方式與期限
• 通知人與受通知人之姓名、地址或事務所
• 若為數宗土地，應逐筆列出價金分配

六、通知對象若已死亡怎麼辦？

根據執行要點第8點第7款，若共有人已死亡，應通知其：

• 繼承人
• 或遺產管理人

通知亡者本人並無效力，可能導致登記失敗或爭議。

七、可以請人幫忙通知嗎？

可以，而且不需特別授權（執行要點第8點第8款）。你可以請律師、代書或親友協助寄發通知，只要內容與送達方式符合規定，即屬合法有效。

八、結論

共有人要賣出自己在共有土地的應有部分，不是只要找到買家簽約就好。依據《土地法》第34條之1規定，事前通知他共有人是法律義務，不是選擇題。這項義務，更在《土地法第三十四條之一執行要點》第8點中，透過寄送方式、公告條件與切結責任明確具體化。

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※ 本文僅就一般法律問題進行說明,不構成個案法律意見。

※ 法令時有更新,個案情形不同,建議於採取行動前諮詢執業律師。