租約怎麼寫？房東與房客都該知道的5大重點（內含內政部範本連結）

一、前言故事

阿志第一次租房子，房東給他一份租約，要他「直接簽就好」，裡面竟寫著「承租人不得遷入戶籍」、「押金為三個月」、「房東得隨時調漲租金」等條款。結果退租時，不但押金被扣光，還發現戶籍沒辦法設立，求助無門。後來阿志才知道，這些條文早就違反了內政部的定型化契約範本，根本無效！

二、租約不能亂寫：依照內政部公告版本為準

根據《消費者保護法》第17條第4項與《租賃住宅市場發展及管理條例》第5條，租屋關係視為消費行為，租賃契約屬定型化契約，出租人必須提供承租人至少3日的審閱期。

📌內政部公告的租約範本（113年7月最新版）是公定版本，若自行增列不公平條款，將屬無效條款。

✅ 例如以下條款違法無效：

• 「承租人不得申報租金補貼」
• 「承租人不得遷入戶籍」
• 「押金為三個月租金」
• 「承租人需繳回契約正本」
• 「出租人可隨時漲租金」

🛑 提醒房東： 簽約內容不能違反範本保障事項，否則即使簽字，也不能主張效力。

消費者保護法第17條第4項：「違反第一項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。」

租賃住宅市場發展及管理條例第5條第1項：「租賃契約出租人及承租人間視為具消費關係，適用消費者保護法相關規定。」

三、房屋資訊要寫清楚：地址、車位、設備、用途

契約應明確載明：

• 建物地址、樓層、坪數、格局
• 有無車位與權利狀
• 租賃的是全部還是部分房屋（如：分租套房或雅房）
• 附屬設備（建議附上「租賃標的現況確認書」）

✍️ 建議附上室內照片與附屬設備清單，作為日後點交依據。

四、租金與押金：限額、付款方式、退還時機

• 押金最多不得超過兩個月租金
• 承租人應於簽約時繳納押金，退租後若房屋無損，出租人應全額退還
• 出租人不得任意漲租，也不能要求承租人放棄押金退還

📌 提醒：押金用途僅限於扣抵損害、欠費、遺留物處理等合法情況。

五、任意解約、提前終止規則要合法訂定

• 雙方可約定是否「得任意終止」
• 若可終止，須提前一個月通知
• 若未提前通知，違約金最多為一個月租金

另外，若有下列情形，雙方皆可合法解約：

• 房屋嚴重損壞、危及安全
• 承租人重病療養
• 房東打算拆屋重建
• 欠租逾2個月經催告不繳

✅ 不得自訂「隨時解約、免提前通知」或「一方終止租約不須賠償」等不公平條款。

六、返還與點交程序不能省略

• 雙方應共同點交設備與屋況
• 若承租人遺留物未取回，房東得通知後自行處理並自押金中扣除
• 若承租人未退戶籍，房東得依《戶籍法》向戶政機關申請遷離

📌 退租日應記得拍照存證、簽交接書。

七、結論

租屋不是「你情我願」就好，房東與房客都有法定義務與保障。只要依內政部定型化契約範本簽約，就能有效預防爭議、保障雙方權益。下次再簽租約，不妨拿出這份範本，好好審閱三天，你的權益就從這一紙契約開始。

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※ 本文僅就一般法律問題進行說明,不構成個案法律意見。

※ 法令時有更新,個案情形不同,建議於採取行動前諮詢執業律師。