紅單轉手賺價差，現在還行得通嗎？（下）

上集談完了紅單的性質，以及為什麼簽了紅單就不能轉售。這一集往下走一步：假設已經順利簽了正式的預售屋買賣契約，想把這份契約「換約」轉給別人，或是過給家人，這在法律上又是什麼局面？答案的關鍵，藏在一個日期裡。

一、已經簽約了，還能不能換約轉售？關鍵在「112年7月1日」

（一）原則：簽約後不得轉售

針對已經簽訂正式買賣契約的情形，平均地權條例第47條之4第1項定下了原則禁止：

平均地權條例第47條之4第1項：預售屋或新建成屋買賣契約之買受人，於簽訂買賣契約後，不得讓與或轉售買賣契約與第三人，並不得自行或委託刊登讓與或轉售廣告。但配偶、直系血親或二親等內旁系血親間之讓與或轉售；或其他中央主管機關公告得讓與或轉售之情形並經直轄市、縣（市）主管機關核准者，不在此限。

也就是說，正式簽約之後，原則上不能把契約讓與或轉售給第三人，連自己或委託別人刊登轉售廣告都不行。

（二）例外：新法不溯及既往

不過這道禁令有一條重要的時間界線。這項限制，是針對112年7月1日新法施行「之後」才簽訂預售屋買賣契約的買受人；對於在新法施行「之前」就已經簽約的人，基於法律不溯及既往與信賴保護原則，仍然可以轉售，內政部也曾以函釋明確說明施行前的契約可以再為轉售。

（三）小心「換約後再轉售」的陷阱

這裡有個容易踩雷的眉角。法院判決指出，就算原始購屋日在修法前，但如果你是在112年7月1日之後，因為「換約」才取得這份契約、成為新的買受人，那麼你後續的轉售行為，就要受新法限制。

臺北高等行政法院114年度簡字第566號判決就是活生生的例子：原告原本的購屋日在修法前，但他的配偶在112年10月（修法後）把契約權利讓與給他，使他成為新法下的「買受人」；等到他在113年3月把契約再轉售出去時，法院就認定違法並裁處罰鍰。換句話說，「修法前買的」這個護身符，會因為中途換約而失效。

二、換約給親友，算不算違規？

（一）二親等內：合法豁免，免申請

看回第47條之4第1項的但書就會發現，法律替「家人之間」開了一道門。在配偶、直系血親，或二親等內旁系血親之間的讓與或轉售，屬於合法例外，不受禁止轉售的限制，而且這種親屬間的換約，不需要再向地方政府申請核准。

具體來說，配偶、父母、子女、祖父母、孫子女、兄弟姊妹，都落在這個豁免範圍內。舉個例子，王太太把名下一戶預售屋契約換約給自己的兒子，這是合法的，不算違規。

（二）超出親等、或特殊情形：要嘛不行，要嘛得申請核准

但這道門開得有限，要特別把例外的邊界講清楚，免得誤踩：

第一，不在上述親等內的親友——例如叔伯、舅姨、堂表兄弟姊妹，更別說一般朋友——通通不在豁免範圍，轉給他們仍屬違規。

第二，除了親屬豁免，還有一條「申請核准」的窄路。符合中央主管機關公告之《預售屋及新建成屋買賣契約得讓與或轉售情形》所訂的特殊狀況（例如重大傷病、非自願失業等情形），並經直轄市、縣（市）主管機關核准者，才能轉售；而且這條路設了天花板：每人每兩年、全國以一戶為限。

第三，實務上建商多半會要求提出親屬關係證明（例如戶籍謄本），並依法向主管機關申報，不是口頭講一句「他是我弟」就算數。

要補充一個觀念上的提醒：早期的預售屋買賣定型化契約應記載事項，曾賦予買方在一定條件下轉讓契約的權利（金門地院106年度訴字第84號判決就引用過應記載事項第24條第4項）。但在平均地權條例修法之後，這類轉讓條款必須受到第47條之4但書的制約，已經不能再任意轉讓給非親屬的第三人，舊觀念要更新。

三、建商自己幫忙換約，會不會一起被罰？

會，而且罰得不輕。第47條之4第3項把銷售方也綁了進來：

平均地權條例第47條之4第3項：銷售預售屋或新建成屋者，除第一項但書規定外，不得同意或協助買受人將買賣契約讓與或轉售第三人，並不得接受委託刊登讓與或轉售廣告。

意思是，建商或代銷業者如果明知或協助買方進行違規換約——例如配合更名、幫忙找新買家、默許轉售、甚至代為刊登轉售廣告——同樣構成違法。這是建商的法定義務，不是「幫客人一個忙」這麼簡單。

實務上也看得出主管機關按戶開罰的力道。臺北高等行政法院114年度訴字第27號判決中，建商因為在預約單裡記載不利於買受人的條款（違反第47條之3第5項），被主管機關按違規戶數一口氣以168戶裁處罰鍰。這個案子雖然不是直接涉及協助換約，但充分說明：建商一旦違反相關禁止規定，面對的是「按戶累加」的鉅額罰鍰，難怪業界對換約高度警惕。另在桃園地院113年度重訴字第384號判決中，建商就直接援引平均地權條例第47條之4第1項，拒絕替買方換約；新北地院113年度訴字第1866號判決也提到這條的立法目的，並指出契約明確約定轉讓需經賣方同意。建商寧可拒絕，也不願陪你一起挨罰。

四、到底罰多少？檢舉獎金怎麼算？

把罰則依違規類型分開看，數字才不會混淆。要先建立一個觀念：紅單轉售與簽約後換約轉售，是兩條不同的處罰路徑，對應的條號與金額都不一樣。

先看紅單這一端。違反前面講過的第47條之3第6項（也就是把紅單那張「書面契據」轉售）者，依平均地權條例第81條之2，由直轄市、縣（市）主管機關按戶（棟）處新臺幣15萬元以上、100萬元以下罰鍰；這條同時罰違規轉售紅單的買方，以及同意或協助轉售紅單的建商、代銷。

再看已經簽約後的換約轉售，罰則明顯加重。對違規的買受人，依平均地權條例第81條之3第1項第1款，違規讓與、轉售買賣契約或刊登廣告者，按交易的「戶（棟）」處新臺幣50萬元以上、300萬元以下罰鍰。也就是說，違規一戶就是五十萬起跳，多戶還會往上疊加。至於協助的銷售者（建商、代銷），則依平均地權條例第81條之2第6項第1款，同樣按戶（棟）處新臺幣15萬元以上、100萬元以下罰鍰。

更要留意的是，這套制度還配了一隻「全民監督」的手。依平均地權條例第81條之4，建立了檢舉獎金制度，民眾若發現違規銷售、買賣或申報登錄不實等情事，可以檢附具體事證、以實名方式向地方政府檢舉，一經查證屬實並裁處罰鍰，檢舉人最高可領到實收罰鍰總金額的百分之三十，每案上限為新臺幣1,000萬元。舉個例子，假設某建商因協助違規換約被裁處1,000萬元罰鍰並如數繳納，檢舉人最高有機會領到300萬元獎金。可檢舉的範圍涵蓋實價登錄逾期或不實、違反紅單禁止轉售、違反限制換約，以及違反禁止炒作等情形。換句話說，私下換約這種事，其實很難神不知鬼不覺。

五、結論

把這篇上下集濃縮成一句話：紅單動不得，換約看親等與日期，建商不敢陪你冒險。

如果你是買方，請記住三件事。第一，付了定金拿到紅單，那張紙就不能轉售給任何人，別存著「賺一手就走」的僥倖。第二，若是已簽約想轉讓，先確認對象是不是配偶或二親等內血親——是，合法且免申請；不是，原則上就不行，除非符合主管機關公告的特殊情形並經核准（每人每兩年全國限一戶）。第三，千萬別找建商「私下喬」，建商為了避免按戶連帶受罰，多半也會依法拒絕，硬要操作只是把雙方都推向罰鍰。

更根本的提醒是：平均地權條例這一連串修正，立法目的就是要把預售屋拉回「自住」而非「短炒」。買預售屋前，務必審慎評估自身長期財務能力，並確認契約內容符合內政部公告的定型化契約應記載及不得記載事項，以保障自身權益。

由於每個個案的簽約時點、轉讓對象與契約條款都不同，本文只能提供通則性的提醒。若你正準備換約、或已經陷入爭議，建議在採取任何行動（尤其是付款、轉售、與建商協商）之前，帶著紅單、契約與相關單據諮詢執業律師，並以主管機關認定及司法裁判為準，量身評估你的處境。

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※ 本文僅就一般法律問題進行說明,不構成個案法律意見。

※ 法令時有更新,個案情形不同,建議於採取行動前諮詢執業律師。